1. Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Тенденции рынка.
На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в начале 2004 года продолжает наблюдаться стадия роста. Практически во всех сегментах рынка можно наблюдать рост активности, как спроса, так и предложения. Исключение составляет сегмент офисной недвижимости, на котором можно наблюдать небольшое снижение активности спроса на рынке аренды (на 2% по отношению к началу 2003 года) при росте активности предложения на 20%. На рынке купли-продажи торговой недвижимости в феврале 2004 года зафиксирован уровень активности предложения равный уровню 2003 года (активность предложения составила 100%) при росте активности спроса в феврале 2004 года на 45%. Состояние рынка коммерческой недвижимости в феврале 2004 года по сравнению с февралем 2003 года представлено в табл. 1.
Табл. 1 Состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в феврале 2004 года по сравнению с февралем 2003 года (по данным ГУИОН)
|
Среднее
Значение
|
Аренда
|
Продажа
|
|
торг.
|
офис
|
произв.-склад.
|
торг.
|
офис
|
произв.-склад.
|
|
Активность спроса
|
128%
|
98%
|
115%
|
145%
|
107%
|
126%
|
|
Уровень цен спроса
|
133%
|
116%
|
125%
|
143%
|
121%
|
124%
|
|
Активность предложения
|
111%
|
120%
|
110%
|
100%
|
109%
|
107%
|
|
Уровень цен предложения
|
145%
|
119%
|
126%
|
162%
|
132%
|
135%
|
|
Реальные сделки
|
115%
|
103%
|
111%
|
114%
|
103%
|
114%
|
|
Уровень цен сделок
|
139%
|
116%
|
124%
|
148%
|
126%
|
125%
|
Активность предложения на рынке коммерческой недвижимости во всех его сегментах носит явно циклический характер (как по аренде, так и по купле-продаже). В период с 2000 года по 2002 год рост активности предложения носил практически линейный характер. В период с 1998 года по 2000 год и с начала 2002 года рост активности предложения носит волнообразный характер, что объясняется увеличением количества предлагаемых к продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости, особенно в сегменте торговой недвижимости. Данная характеристика активности предложения имеет цикличный вид с полупериодом в 2 года.
В настоящее время можно говорить о снижении темпов роста активности предложения. В соответствии с вышеизложенной характеристикой активности предложения на рынке коммерческой недвижимости, можно с уверенностью прогнозировать в 2005 году продолжение снижения темпов роста активности предложения.
На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжает наблюдаться рост цен. В феврале 2004 года ставки аренды по сравнению с февралем 2003 года составили: офисные помещения – 116%, торговые помещения – 139%, производственно-складские помещения – 124% (по данным реальных сделок). На рынке купли-продажи цены на торговые помещения выросли на 48%, на офисные помещения цены выросли на 26%, на производственно-складские на 25%.
Докризисного уровня 1998 года по аренде практически достигли цены на офисные и производственно-складские помещения (90% и 98% соответственно), торговые помещения выросли на 74%. По продаже цены торговых помещений составили 213% от уровня 1998 года, цены производственно-складских помещений выросли на 28%, цены на офисные помещения менее уровня 1998 года всего на 3% (табл.2).
Табл.2 Состояние рынка коммерческой недвижимости по сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года, данные ГУИОН)
|
Среднее
Значение
|
Аренда
|
Продажа
|
|
торг.
|
офис
|
склад
|
торг.
|
офис
|
склад
|
|
Активность спроса
|
278%
|
126%
|
226%
|
337%
|
86%
|
316%
|
|
Уровень цен спроса
|
138%
|
77%
|
85%
|
161%
|
81%
|
107%
|
|
Активность предложения
|
127%
|
253%
|
140%
|
133%
|
236%
|
146%
|
|
Уровень цен предложения
|
338%
|
139%
|
150%
|
447%
|
197%
|
206%
|
|
Реальные сделки
|
98%
|
75%
|
69%
|
90%
|
43%
|
102%
|
|
Уровень цен сделок
|
174%
|
90%
|
98%
|
213%
|
97%
|
128%
|
По прогнозам экспертов, в 2004 г.- начале 2005 года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга можно будет наблюдать продолжение роста цен. Уровень цен аренды к февралю 2005 года по сравнению с уровнем цен аренды в феврале 2004 года вырастет в сегменте торговой недвижимости на 27%, офисной на 13%, производственно-складской на 21%. Рост цен на рынке купли-продажи прогнозируется еще более высокий. По прогнозам экспертов, к февралю 2005 года в сегменте торговой недвижимости прирост цен составит 27%, в сегменте офисной недвижимости – 21%, в сегменте производственно-складской – 27%. К февралю 2005 года все сегменты рынка коммерческой недвижимости превысят докризисный уровень (табл.3).
Табл.3 Прогноз уровня цен сделок на февраль 2005 года по сегментам рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (по данным ГУИОН)
|
Прогноз уровня цен сделок
|
Аренда
|
Продажа
|
|
|
торг.
|
офис
|
произв.-склад
|
торг.
|
офис
|
произв.-склад
|
|
Прогноз уровня цен в феврале 2005 года по отношению к февралю 2004 года
|
127%
|
113%
|
121%
|
132%
|
121%
|
127%
|
|
Прогноз уровня цен в феврале 2005 года по отношению к докризисному уровню 1998 года
|
221%
|
102%
|
119%
|
281%
|
118%
|
162%
|
В общем объеме рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на долю аренды коммерческих помещений приходится 61% от общего объема сделок, на долю купли-продажи - 39%. За период февраль 2003 г. – февраль 2004 года доля сегмента аренды выросла на 7%, а доля сегмента купли-продажи, соответственно, уменьшилась на 7% по отношению к периоду февр. 2003 г. – февр. 2002 г. (табл.4).
Табл.4 Данные по структуре рынка за период февраль 2003 – февраль 2004
|
Структура рынка
|
Аренда
|
Продажа
|
|
торг.
|
офис
|
произв.-склад
|
торг.
|
офис
|
произв.-склад
|
|
Доля сегмента
|
45%
|
37%
|
18%
|
43%
|
16%
|
42%
|
|
Изменения по сегментам за год
|
17%
|
-15%
|
-2%
|
0%
|
-1%
|
1%
|
|
Доля на рынке
|
61%
|
39%
|
|
Изменение доли рынка за год
|
7%
|
-7%
|
Наибольшую долю на рынке аренды коммерческой недвижимости имеет сегмент торговой недвижимости – 45%, несколько меньшая доля у сегмента офисной недвижимости – 37%, наименьшая доля на рынке аренды у производственно-складских помещений – 18%. Наибольшее изменение в структуре рынка за период февр. 2003 г. – февр. 2004 г. по отношению к периоду февр. 2003 г. – февр. 2002 г. произошло именно на рынке аренды, в сегментах торговых и офисных помещений: увеличилась доля сделок аренды торговых помещений (на 17%) за счет уменьшения доли аренды офисных помещений (табл.4).
На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга сегменты торговой и производственно-складской недвижимости имеют примерно одинаковые доли – 43% и 42% соответственно, доля офисного сегмента в феврале 2004 года составила 16%. Изменений на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости практически нет (табл.4).
Тенденции рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
1. На рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости наблюдается рост активности спроса и предложения во всех сегментах. Исключение составляет рынок аренды офисной недвижимости – рост активности спроса упал на 2% (по сравнению с февралем 2002 – 2003 г.) и рынок купли-продажи торговой недвижимости – в данном сегменте активность предложения осталась на уровне предыдущего периода.
2. Темпы роста активности спроса на рынке аренды коммерческой недвижимости в сегментах торговой и производственно-складской недвижимости превышают темпы роста активности предложения в аналогичных сегментах, что говорит о их перспективности. В сегменте рынка аренды офисной недвижимости темп роста активности спроса уступает темпу роста активности предложения (98%/120%).
3. Как и на рынке аренды, на рынке купли-продажи коммерческих помещений темпы роста активности спроса превышают темпы роста активности предложения, за исключением офисной недвижимости (107%/109%).
4. На рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости можно наблюдать рост цен во всех сегментах. Максимальный рост цен зафиксирован в сегменте рынка купли-продажи торговой недвижимости (48%), минимальный – в сегменте рынка аренды офисной недвижимости.
5. Рост цен предложения превышает рост цен спроса во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, как в секторе аренды, так и в секторе купли-продажи.
6. Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается рост количества состоявшихся сделок. К лидирующему сегменту можно отнести сегмент торговой недвижимости, как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи, на котором близок к нему сегмент производственно-складской недвижимости. Отстающим сегментом, по которому произошел минимальный прирост (но все же положительный), можно назвать сегмент офисной недвижимости (прирост – 3%).
7. По прогнозным данным, к февралю 2005 года прирост цен будет положительный и составит:
по аренде:
· торговая недвижимости – 27%;
· производственно-складская – 21%;
· офисная недвижимость – 13%.
по купле-продаже:
· торговая недвижимости – 32%;
· производственно-складская – 27%;
· офисная недвижимость – 21%.
В соответствии с прогнозом, на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга произойдет замедление роста цен.
Объем рынка офисных помещений Санкт-Петербурга в 2003 году составил порядка 3 млн. кв.м. По прогнозам экспертов, объем рынка офисной недвижимости к концу 2004 года составит 3,5 млн. кв.м. Важнейшим субъектом рынка недвижимости является город (в лице КУГИ), лидирующий по предлагаемым в аренду объемам офисных помещений.
Вторым по величине источником предложения офисов (после КУГИ) являются бизнес-центры – офисные здания с профессиональным управлением, предоставляющие арендаторам кроме собственно офиса дополнительные услуги, такие как охрана, уборка помещений, кафе и т.п. Первые бизнес-центры появились в Санкт-Петербурге около 10 лет назад. В настоящее время рынок бизнес-центров достаточно развит и представляет собой порядка 200 зданий. Управление бизнес-центрами осуществляется десятками управляющих компаний, значительная часть которых работает на рынке более 5 лет.
Еще одним источником предложения являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц, источником формирования которых являются приватизация, акционирование государственных предприятий, выкуп помещений у города, перевод квартир из жилого фонда в нежилой. Также источником предложения являются переоборудованные под офисы помещения бывших государственных предприятий и гостиниц.
Объем предложения офисных помещений в Санкт-Петербурге в 2003 году представлен в таблице 5 и на рисунке 4.
Табл. 5. Структура рынка офисных помещений в 2003 году
|
Тип помещений
|
Объем предложения, тыс. кв.м
|
Диапазон арендных ставок, $/кв.м/год
|
|
Бизнес-центры классов А, В, С
|
700
|
120 – 600
|
|
Нежилой фонд, принадлежащий городу и сдаваемый КУГИ в аренду
|
1 500
|
70 – 550
|
|
Нежилой фонд, принадлежащий физическим и юридическим лицам
|
400
|
40 – 300
|
|
Переоборудованные здания НИИ и гостиниц (бывшие государственные предприятия)
|
400
|
30 – 200
|
|
Итого
|
3 000
|
|
Тенденции и прогнозы
1. Спрос на офисы в течение 2004 года сохранится на высоком уровне и будет превышать предложение. Заполняемость бизнес-центров, отвечающих рыночным требованиям останется близкой 100%.
2. На рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих). На рынке все больше появляется качественных офисных зданий, построенных «с нуля». Еще недавно лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, сейчас же большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В.
3. Рост конкуренции, как следствие - повышение уровня отделки и технического оснащения зданий, дополнительных услуг. Доля сегмента встроенных офисных помещений постепенно будет сокращаться, уступая позиции офисам в специализированных зданиях.
4. Превышение темпа роста активности предложения темпов роста активности спроса будет сдерживать рост арендных ставок и цен.
5. Повышается востребованность больших объектов высокого качества. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 50-150 кв.м., возрос спрос на площади 150-300 кв.м. В 2004 году возрастет доля в спросе крупных площадей (от 1000 кв.м.).
Офисные помещения Санкт-Петербурга могут существенно различаться по ценам, величина которых зависит от местоположения объекта, уровня отделки и сервиса, технической оснащенности.
Рынок встроенных офисных помещений включает в себя рынок аренды и рынок купли-продажи (собственности). Диапазон арендных ставок на встроенные офисные помещения варьируется от $3 (в малопроходимых местах) до $50 за кв.м в месяц (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенных офисных помещений соответственно варьируется от $200 до $3500 за кв.м. Стоимость аренды и продажи офисных помещений в зависимости от местоположения представлена в таблице 6.
Табл.6 Стоимость аренды и продажи в зависимости от местоположения
|
Местоположение
|
Стоимость аренды, $/кв.м в мес.
|
Стоимость продажи, $/кв.м
|
|
Зона А (район Невского пр.)
|
15-50
|
715-3500
|
|
Зона В (остальной центр)
|
10-38
|
470-1560
|
|
Зона С (районы у метро)
|
5,5-22
|
260-1100
|
|
Зона Д (малопроходимые места)
|
3-13
|
200 – 500
|
В 2003 году прирост арендной ставки на встроенные офисные помещения Санкт-Петербурга составил около 13.5%. Наибольшее увеличение арендных ставок на офисные помещения во второй половине 2003 года наблюдалось в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Наибольшее снижение арендных ставок на рынке аренды офисных площадей наблюдалось во Фрунзенском и Кировском районах города. Незначительное увеличение наблюдалось также в Центральном, Петроградском, Московском, Адмиралтейском и Невском районах города.
В 1 квартале 2004 года стоимость аренды встроенных офисных помещений достаточно стабильна. В январе 2004 года наблюдался незначительный рост арендных ставок на встроенные офисные помещения (арендная ставка составила $15,8 за кв.м., прирост составил 1,94% по отношению к предыдущему месяцу). В феврале 2004 года уровень арендных ставок опустился до отметки $15,7 за кв.м. (-0,63%). По состоянию на середину марта 2004 года, средний уровень арендных ставок составлял $15,5 за кв.м.
Состояние рынка аренды офисных помещений по сравнению по сравнению с предыдущим годом и докризисным уровнем представлено в таблице 7. Использованы данные опросов риэлтерских компаний, проведенные Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости.
Табл.7. Состояние рынка аренды (данные ГУИОН)
|
Среднее значение
|
В феврале 2004 года по отношению к февралю 2003 года
|
В феврале 2003 года по отношению к февралю 2002 года
|
В феврале 2004 года по отношению к докризисному периоду (весна 1998 года)
|
|
Активность спроса
|
98%
|
115%
|
126%
|
|
Уровень цен спроса
|
116%
|
107%
|
77%
|
|
Активность предложения
|
120%
|
121%
|
253%
|
|
Уровень цен предложения
|
119%
|
120%
|
139%
|
|
Реальные сделки
|
103%
|
111%
|
75%
|
|
Уровень цен сделок
|
116%
|
109%
|
90%
|
Годовой темп роста стоимости на встроенные офисные помещения Санкт-Петербурга в 2003 году составит 35%. Наибольший рост цен во втором полугодии 2003 года на рынке офисных помещений наблюдался в Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Кировском, Фрунзенском и Крсносельском районах города.
Стоимость квадратного метра встроенных офисных помещений в 1 квартале 2004 года в Санкт-Петербурге имела тенденцию устойчивого роста. В январе 2004 года стоимость квадратного метра выросла и составила $1027,2 за кв.м. (прирост составил 1,8% по отношению к предыдущему периоду). В феврале 2004 года стоимость встроенных офисных помещений составила $1080 за кв.м. (прирост – 5,14%). По состоянию на середину марта 2004 года, стоимость встроенных офисных помещений составила $1079 за кв.м.
Основной объем предложения приходится на небольшие офисы от 100 до 220 кв. м.
Состояние рынка купли-продажи встроенных офисных помещений по сравнению по сравнению с предыдущим годом и докризисным уровнем представлено в таблице 8.
Табл.8 Состояние рынка купли-продажи (по данным ГУИОН)
|
Среднее значение
|
В феврале 2004 года по отношению к февралю 2003 года
|
В феврале 2003 года по отношению к февралю 2002 года
|
В феврале 2004 года по отношению к докризисному периоду (весна 1998 года)
|
|
Активность спроса
|
107%
|
115%
|
86%
|
|
Уровень цен спроса
|
121%
|
110%
|
81%
|
|
Активность предложения
|
109%
|
128%
|
236%
|
|
Уровень цен предложения
|
132%
|
127%
|
197%
|
|
Реальные сделки
|
103%
|
108%
|
43%
|
|
Уровень цен сделок
|
126%
|
117%
|
97%
|
На рынке аренды встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга наблюдается снижение уровня активности спроса. Если в феврале 2003 года прирост активности спроса по аренде составил 15% по отношению к уровню февралю 2002 года, то уже в феврале 2004 года уровень активности спроса составил всего 98% уровня февраля 2003 года, т.е. активность спроса уменьшилась на 2%. В тоже время, прирост активности предложения в феврале 2004 года составил 20%. В результате, прирост реально заключенных сделок по аренде в феврале 2004 года составил 3% (против 11% в феврале 2003 года). Соотношение уровня активности предложения и уровня активности спроса (120/98%), говорит о том, что спрос не поспевает за предложением, что в будущем может привести к планомерному снижению темпа роста уровня цен реальных сделок.
В феврале 2004 года уровень цен спроса по аренде составил 116% уровня цен спроса февраля 2003 года. На рынке аренды наблюдается увеличение прироста цен спроса – в феврале 2003 года прирост цен спроса составил всего 7% (по отношению к февралю 2002 года). Рост цен спроса по аренде и цен предложения (19%) привел к росту уровня цен реальных сделок в феврале 2004 года на 16%.
Структура спроса на аренду офисных помещений выглядит следующим образом:
· наиболее востребованная на рынке аренды площадь встроенных офисных помещений (около 50%) находится в диапазоне от 30 до 160 кв.м.;
· значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 160 до 200 кв.м.;
· менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 15%) площадью 200 – 230 кв.м.;
· наименьшим спросом (около 5%) пользуются большие офисные площади от 230 кв.м.
На рынке купли-продажи встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга ситуация более оптимистичная. За период февраль 2003 –февраль 2004 года прирост активности спроса положительный (хотя и уступает предыдущему периоду, прирост в котором составил аналогичную рынку аренды величину - 15%). Соотношение уровня активности спроса и предложения на рынке купли-продажи – 107% к 109%, из чего следует, что разность приростов не столь велика по сравнению с рынком аренды, однако прирост количества реально заключенных сделок на рынке купли-продажи в феврале 2004 года равен аналогичному приросту на рынке аренды (3%).
Уровень цен спроса на рынке купли-продажи в феврале 2004 года вырос и составил 121% уровня февраля 2003 года (за период февраль 2002 - февраль 2003 года прирост уровня цен спроса составил 10%). Прирост цен спроса на рынке купли-продажи также выше прироста цен спроса на рынке аренды – 21% к 16%. Прирост уровня цен реально заключенных сделок вырос по сравнению с предыдущим периодом и составил 26% к 17%, а также значительно выше прироста уровня цен сделок рынка аренды – 26% к 16%.
Структура спроса на покупку офисных помещений выглядит следующим образом:
· наиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных офисных помещений (порядка 35%) находится в диапазоне от 100 до 180 кв.м.;
· значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 50 до 100 кв.м.;
· менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 25%) площадью до 50 кв.м.;
· наименьшим спросом (около 10%) пользуются большие офисные площади от 180 кв.м
Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес - центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия Управляющих и Девелоперов предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.
В основу данной классификации положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес центров.
Классификации не подлежат:
Ø Объекты, используемые собственниками одновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлечения профессионального управления;
Ø Объекты, находящиеся в процессе реконструкции;
Ø Встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом;
Ø Объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.
По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.
Табл. 9 Классификация бизнес-центров по ГУД
|
Буквенное обозначение
|
Характеристики
|
|
Местоположение
|
|
А
|
Исторический центр города – престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой
|
|
В
|
Территории исторического центра – части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей).
|
|
С
|
Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро
|
|
Тип и технический уровень здания
|
|
А
|
· Отдельно стоящее специализированное здание
· Новое строительство или полностью после реконструкции
· Высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление, оптоволоконные каналы связи)
· Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков
· Конференц-зал, кафе/ресторан
· Наличие парковки
|
|
В
|
· Отдельно стоящее специализированное здание
· Выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки
· Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции, отопления), оптоволоконные каналы связи
· Эффективная планировка этажей
· Конференц-зал, кафе/ресторан
· Наличие парковки
|
|
С
|
· Размещение в административных зданиях, НИИ
· Различное состояние сдаваемых помещений от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера
· Обеспечение достаточным числом телефонных линий
· Система вентиляции
|
|
Уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса
|
|
А
|
· Профессиональная компания с известным брэндом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3 лет)
· Развернутая система дополнительных услуг
· Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
· Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
|
|
В
|
· Профессиональная компания (опыт работы более 3 лет)
· Наличие дополнительных услуг
· Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
· Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
|
|
С
|
· Внутренняя или внешняя управляющая компании
· Охрана
· Служба эксплуатации и уборки
|
В связи с растущим предложением на рынке бизнес-центров классификация позволяет клиентам определить соответствие запрашиваемых цен уровню бизнес-центра, а сделать это становится все сложнее – кроме работающих уже несколько лет на этом рынке бизнес-центров стало появляться все больше новых объектов, но спрос до сих пор не удовлетворен.
Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2003 году составил порядка 700 000 кв.м (в совокупности всех классов).
Объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в бизнес-центрах в 2003 году составил 120000 кв.м. Как и предполагалось, вывод на рынок такого объема новых качественных площадей не вызвал затоваривания на рынке. Наиболее масштабные из новых бизнес-центров – «Петровский Форт» и «Сити-Центр» почти полностью заполнены.
В 2004 году объем вновь построенных бизнес-центров всех классов увеличится по сравнению с объемом ввода в 2003 году. Рост ввода новых офисных площадей произойдет прежде всего за счет вывода на рынок новых офисных объектов класса «В», доля которых по экспертным оценкам составит порядка 60% от общего объема введенных площадей. Всего, по прогнозным данным, в 2004 году будет введено около 170000 кв.м. офисных помещений в бизнес-центрах всех классов. Таким образом, общий объем предложения офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга к концу 2004 года составит 870000 кв.м. Прирост строительства (реконструкции) новых площадей в 2004 году составит 41,6%. Пополнение произойдет также и за счет офисных объектов, которые не были сданы в заявленные сроки (конец 2003 года).
Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения (близость к центру города и транспортная доступность).
В 2002 году цены на офисные помещения Санкт-Петербурга выросли в среднем на 5-10%. Более значительный рост ставок (в пределах 10-15%) наблюдался в секторе бизнес центров класса В и С благодаря возросшему спросу. Период стремительного роста арендных ставок (на 25-30% за год) миновал, однако, пользуясь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожно повышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. В 2003 году наблюдался ежемесячный рост арендных ставок, который составлял порядка 1,5% в месяц. В некоторых бизнес-центрах платежи автоматически индексируются при увеличении тарифов на энергоресурсы. В 2004 году ожидается небольшой рост арендных ставок, который будет обеспечен в основном за счет роста арендных ставок в бизнес-центрах класса «В» (несмотря на ввод новых площадей), спрос на которые превышает предложение. Прогнозируемый рост арендных ставок в 2004 году составит 5-10%.
Арендные ставки в бизнес-центрах города в 1 квартале 2004 года составляют:
Класс А - $450-600 за кв. м в год;
Класс В - $310-480 за кв.м в год;
Класс С - $120-320 за кв.м в год.
Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы достаточно условны. Граница, отделяющая бизнес-центры классов «А» и «В» находится на уровне $450-$480 за кв.м. в год; классы «В» и «С» - $240-$320 за кв.м
Офисные объекты поступают на рынок после полной реконструкции сразу или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, как раньше. Девелоперы осваивают новые территории, особенно набережные Невы –Выборгскую, Петроградскую, Пироговскую, Ушаковскую.
Компания ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» привнесла в этот сегмент рынка практику долевого строительства. Аварийное здание на Шпалерной ул., 54 превращается в бизнес-центр класса «В» (площадь офисов составит 6,4 тыс.кв.м). Открытие бизнес-центра было запланировано на февраль 2004 года, однако в официальной прессе никакого подтверждения об открытии бизнес-центра не было. Стоимость продажи кв.м офисных площадей в бизнес-центре составляет 1 600-1 800 долл. США (в зависимости от этажа), стартовая цена была 950 долларов за квадратный метр. Следующий аналогичный объект ОАО "Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» – бизнес-центр на 14-й линии В.О., д.7а, сдача в эксплуатацию планируется в IV квартале 2004 года.
Бизнес-центр на углу 2-й Советской ул. и Суворовского пр. было запланировано запустить в эксплуатацию еще в декабре 2003 года. По информации в СМИ, в феврале 2004 года данный офисный центр должен был быть пущен в эксплуатацию, однако официального подтверждения данного факта также не было. Деловой комплекс состоит из двух шестиэтажных корпусов, общей площадью около 8 000 кв.м. Объект позиционируется в классе В, арендные ставки составляют 320-400 долл.США/кв.м в год.
Новой тенденцией 2002-2003 года, которая продолжилась и в начале 2004 года, стало предложение на продажу действующих бизнес центров различных классов. Цены предложений варьировались от $1200 до 3500 за кв.м в зависимости от класса и местоположения. Так, например, был продан бизнес-центр класса «В» JGB House-2 на Серпуховской улице, 10, весной 2003 года – бизнес-центр с апартаментами на 8-й Советской ул., 31, в конце лета завершилась сделка по продаже JGB House-1 на Дивенской, 3.
Бизнес-центр «Нобель», распложенный по адресу Пироговская наб.,21 планируется продать иностранным (германским) инвесторам. Рыночная стоимость бизнес-центра на 2003 год составляла $5.4 млн.
В начале 2004 года международный концерн Skanska продал принадлежавший ему бизнес-центр класса «В» на Казанской ул.,44. Офисно-жилой комплекс был открыт в реконструированном историческом здании еще в 1996 году. Заказчиком проекта выступило ЗАО «Сканска Санкт-Петербург Девелопмент». Общая площадь здания составляет 5600 кв.м. Около 3000 кв.м. в нем занимают офисы и еще примерно 1000 кв.м. – жилые апартаменты. Помещения сдавались в аренду. Актуальный уровень арендной платы за офисы - $350 за кв.м./год. Деловой комплекс приобрела петербургская промышленно-строительная группа ЛСР. Сумма сделки не разглашается, однако на продажу «Золотая Казанская» выставлялась за $7,8 млн. Новый собственник будет использовать здание для собсвенных нужд. прежние арендаторы постепенно освобождают площади.
В последнее время на рынке появилась новая категория арендаторов – компании, арендующие офисные площади тысячами кв.м. Так, в 2003 году «Мегафон» арендовал целиком бизнес-центр класса А на Караванной ул.,10. К наиболее крупным сделкам 2003 года по аренде офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга также можно отнести арендованные помещения в «Петровском Форте» американской компанией «Борланд» (при помощи агентства DTZ, компания арендовала 3000 кв.м.), а также аренда 1700 кв.м. компанией «Евроконтракт» в бизнес-центре «19 век».
В 2004 году тенденция укрупнения арендуемых площадей продолжает сохраняться. К наиболее значимым сделкам по аренде конца 2003 г. – начала 2004 года можно отнести аренду компанией «Регион» офисных помещений в бизнес-центре «Фарватер» (УК «Бекар»), площадь которых составила 1000 кв.м. УК МК ПСБ привлекла в бизнес-центр «Аскольд» Петербургскую центральную регистрационную компанию, которая расположилась на площади 1074 кв.м.
Наблюдающийся экономический подъём отразился на росте объёмов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее - сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не всегда соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений. Месторасположение также играет не последнюю роль при выборе офиса – центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании, дает возможность иметь представительный офис.
Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах класса В включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас выше – кроме местоположения и перечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: банк, тренажёрный зал, ресторан и т. п. Таким образом, от качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора.
Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Основная масса заявок по-прежнему ориентирована на небольшие офисы. Около половины потенциальных клиентов запрашивает 40-50-метровые помещения. Примерно 40% предпринимателей подбирают себе конторы от 150 до 300 метров. 5% интересуются крупными площадями.
Предложение
Объем офисных площадей класса А, в настоящий момент, составляет около 30 тыс.кв.м или 0,006 кв.м на душу населения Санкт-Петербурга. По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994 году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченности офисными площадями класса А составляет почти 8 лет.
Бизнес-центрами класса А в Санкт-Петербурге принято считать:
· «Атриум на Невском, 25»;
· «Северная столица» на наб.реки Мойки, 36;
· «Белые ночи» на на Малой Морской ул., 23;
· «Шведский дом» на Малой Конюшенной, 1/3;
· «Караванная, 10».
Первый бизнес-центр класса «А» в Санкт-Петербурге – «Шведский дом», был введен в эксплуатацию в 1996 году (офисная площадь – 3070 кв.м.). После этого, здания под БЦ класса «А» вообще не реконструировались, вплоть до 1998 года. В 1998 году было введено сразу 3 бизнес-центра класса «А» - Атриум (6000 кв.м.), Северная столица (8000 кв.м.), Белые ночи (6200 кв.м.), поэтому начальный этап формирования рынка бизнес-центров класса «А» можно отнести именно к этому периоду. Таким образом, объем ввода в 1998 году составил 20200 кв.м., а общий объем рынка бизнес-центров класса «А» - 23270 кв.м. До 2003 года новых поступлений на рынок не было. В 2003 году было введен БЦ на Караванной, 10 (под одного арендатора), площадью около 6000 кв.м. Таким образом, объем предложения бизнес-центров класса «А» в 2003 году составил почти 30000 кв.м.
Существующие бизнес-центры представляют собой исторические здания после реконструкции.
Однако перечисленные офисные здания, за исключением бизнес-центра на Караванной, 10, построенного в 2003 году нельзя без оговорок отнести к классу «А». Это связано с тем, что это здания не заново построенные, а при реконструкции невозможно в точности соблюсти функциональные требования, предъявляемые к бизнес-центрам этого класса. В этих бизнес-центрах не соответствует западному стандарту первоклассных офисных зданий как инженерное оборудование, так и качество услуг. Кроме этого, также не соблюдается еще одно из важнейших условий - удобство парковки, которая крайне затруднена в пределах центра города.
Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города, на незначительном расстоянии от центральной городской магистрали – Невского проспекта.
Отсутствие адекватного предложения на рынке офисных площадей высшей категории объясняется несколькими причинами:
Но конец 2004 года намечен ввод 2-х новых бизнес-центров класса «А» - «Невский,38» (3 кв. 2004 года) и «Веда Хаус» (декабрь 2004 года). В результате, офисные площади бизнес-центров класса «А» пополнятся еще на 17000 кв.м. Таким образом, общий объем офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» на конец 2004 года составит 46300 кв.м. Доля ввода бизнес-центров класса «А» в 2004 году составит порядка 10% от общего объема всех заявленных к вводу бизнес-центров в Санкт-Петербурге, а доля в общем объеме предложения увеличится с 4% в 2003 г. до 5,4% на конец 2004 года.
Общая площадь шестиэтажного комплекса на Невском, 38, собственником которого является банк ПСБ – 14 700 кв.м. Первые два уровня — торговые, выше разместятся офисы. Для собственных нужд банк планирует использовать не более 10-15% офисной части. Остальные площади будут сдаваться в аренду. В роли агента и управляющей компании выступает дочерняя структура банка — МК ПСБ. Полезное пространство на Невском, 38 не так уж велико – 7000 кв.м.. Это своеобразная плата за респектабельный облик здания — просторный атриум, широкие лестницы, исторические двусветные залы. Под магазины предназначено 2800 кв.м. Они разместятся в торговых галереях и отдельных залах. Бизнес-центр на Невском, 38 банк ПСБ рассчитывает сделать самым престижным в городе. Стартовый уровень арендных ставок — $400-450/кв.м в год без НДС и эксплуатационных услуг (их стоимость — $50-80/кв.м в год).
Бизнес-центр «Веда Хаус» позиционируется как деловой комплекс класса А, собственник здания – компания «Веда-Система», известная больше своим водочным бизнесом. Общая площадь помещений, которые предстоит реконструировать и достроить – 18000 кв.м. (полезная площадь – 10000 кв.м.). Источники финансирования - собственные активы компании. Генподрядчиком выступает генподрядная компания СТЭП, она же проектировала деловой центр. Пятиэтажное здание будет надстроено на два уровня. Часть помещений займут водно-оздоровительный комплекс, кинотеатр, теннисный корт, зимний сад, ресторан, автостоянка. Архитектурные решения следуют деловой моде: в здании будет атриум, предусмотрено планарное остекление фасада. Около 70% офисных помещений имеют открытые планировки. По словам заместителя генерального директора ЗАО "Веда-система" и руководителя проекта "Веда-Хаус" Елены Морозовой, арендатор сам решит, как скроить свой офис, и выберет для него отделку. Предусмотрены и готовые офисные блоки для краткосрочной аренды - от одного дня до нескольких месяцев. Реконструируемое здание - бывший административный корпус завода "Вибратор", прежде занимавшего целый квартал вдоль Петроградской набережной. В марте 2002-го "Веда-система" купила корпус у правопреемника завода - Центра международной торговли и научно-технического сотрудничества. В активе холдинга "Веда-система", в состав которого входит водочный завод "Веда", есть еще один крупный (пока также нереализованный) коммерческий проект - строительство гостиничного комплекса в Зоологическом переулке.
В начале марта 2004 года стало известно о еще одном строительстве бизнес-центра класса «А». Бизнес-центр будет возведен в рамках проекта, который намерено реализовать ООО «Петербург Сити» на набережной Малой Невы перед Биржевым мостом (рядом с бизнес-центром будет построен элитный жилой дом и Дворец танца). Срок завершения строительства бизнес-центра пока не известен.
Предложение также может увеличиться за счет строительства второй очереди бизнес-центра «Северная столица» общей площадью 8 000 кв.м. Объект находится на стадии проектирования, срок начала работ не определен.
Заполняемость
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1998 году остались невостребованными после кризиса. Так, в 1999 году загрузка «Северной столицы» была на уровне 7%, в бизнес-центре «Белые ночи» арендаторы отсутствовали. Ситуация улучшилась в 2000 году:
2000 год – 50% («Атриум на Невском» - 80%)
2001 год – 80% («Северная столица» - 90%)
2002 год – 93% («Шведский дом» – 100%, сформирован «лист ожидания»)
2003 год – 95%
В 1 квартале 2004 года средняя заполняемость бизнес-центров класса «А» составила 98%. Заполняемость в бизнес-центре «Атриум» составила 100%, в бизнес-центре «Белые ночи» - также 100%, в бизнес-центре «Шведский дом» - 97%, в «Северной столице» - 95%.
Уровень цен
Докризисный уровень – $650-700 за кв.м
1999 год - $350-400 за кв.м
2000 год - $350-450 за кв.м
2001 год - $420-600 за кв.м
2002 год - $450-600 за кв.м
2003 год - $450-600 за кв.м
Уровень цен в 1 квартале 2004 года остался на уровне предыдущего года и составил $450-600 за кв.м. в год. Надо отметить, что по состоянию на начало 2004 года, управляющие бизнес-центрами класса «А» не собираются отказываться от исчисления арендных ставок в долларовом эквиваленте, в отличие от управляющих компаний бизнес-центров класса «В».
Тенденции
· Появление проектов нового строительства бизнес-центров.
· Повышение заполняемости.
· Стабилизация арендных ставок.
Предложение
Объем предложения ,в настоящее время, составляет около 150 000 кв.м. Офисы данного класса - наиболее развивающийся сегмент рынка офисной недвижимости.
Сегмент класса В остается лидером по вводу новых площадей в 2002-2004 годах. За 2003 год было введено около 70 тыс. кв.м площадей, что привело к увеличению существующих площадей почти в 2 раза. По прогнозным данным, в 2004 году объем ввода новых офисных площадей в бизнес-центрах класса «В» составит 103000 кв.м., доля которых в общем объеме вводимых площадей составит порядка 60%. Таким образом, общий объем офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга класса «В» на конец 2004 года составит 253000 кв.м. Доля бизнес-центров класса «В» в общем объеме предложения увеличится с 21% до 29%, при условии своевременной сдачи офисных площадей. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют местные и московские фирмы, иностранные компании.
Новые бизнес-центры в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора, как по уровню сервиса, так и по уровню ставок.
Большая часть вводимых крупных бизнес-центров - это по-прежнему реконструкция зданий бывших заводов и НИИ («Сити-Центр», «Петровский Форт», «Acкольд»).
Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов офисных центров площадью не более 5 тыс. кв.м. Частично здания строятся для собственных нужд, частично – для сдачи в аренду. В Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.
Заполняемость
2000 год – 80-85% («Нептун», «Прин», Inform-Future, JGB House-1 и -2 – 95-100%)
2001 год – 90-95%
2002 год – 90-100%
2003 год – 95-100%
1 кв. 2004 г – 95-100%.
В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В 2003 года заполняемость большинства бизнес-центров составила 95-100%, включая вновь введенные в 2003 году. В 1 квартале 2004 года, уровень заполняемости бизнес-центров остался на прежнем уровне.
Уровень цен
2000 год - $230-320 за кв.м
2001 год - $250-400 за кв.м
2002 год – $250-450 за кв.м
2003 год – $310-480 за кв.м
1 кв. 2004 года - $310-480 за кв.м.
В 2002 году цены на офисные помещения класса В благодаря возросшему спросу выросли в среднем на 10-15%, в 2001 году рост цен составил 20-30%. В 2003 году отмечен рост арендных ставок в размере 0-20%. Следует отметить, что рост ставок в новых бизнес-центрах за первые полгода эксплуатации составляет 5-15%. В 2004 году прогнозируется небольшой рост арендных ставок – 0-5%.
Тенденции
· Увеличение предложения, как следствие роста спроса.
· Резервы свободных площадей в центральных районах почти исчерпаны, в связи с этим – инвестирование в районы с хорошей транспортной доступностью. Увеличение спроса в местах концентрации офисных и торговых центров.
· Проекты небольшой площадью (до 5 000 кв.м, чаще до 3 000 кв.м) в историческом центре, осуществляемые компаниями, не работающими ранее на данном рынке.
· Рост заполняемости и арендных ставок.
Предложение
Бизнес-центры класса «С» в большинстве своем представлены реконструированными и приспособленными под офисные цели административными корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательскими институтами и т. п., имеющими удобное (не обязательно центральное) местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однако вполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное местоположение компенсируется обширной охраняемой автостоянкой и удобными подъездными путями. Офисные центры класса "С" рассчитаны на спрос молодых российских компаний, нуждающихся в качественных помещениях для работы, но стремящихся минимизировать расходы на аренду.
Рынок бизнес-центров класса С начал развиваться после кризиса в связи в ростом спроса на недорогие (по сравнению с классами В и А) офисы. Основные клиенты – отечественные фирмы.
Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах класса «С» в 2003 году составил порядка 520000 кв.м. По оценочным данным, в 2004 году будет введено порядка 51000 кв.м. бизнес-центров данного уровня. В результате, прогнозируемый объем предложения в бизнес-центрах класса «С» на конец 2004 года составит 571000 кв.м. Доля класса «С» в общем объеме ввода бизнес-центров всех классов на конец 2004 года составит 30%, а доля предложения уменьшится с 75% в 2003 году до 65,6% в 2004 году.
Заполняемость
2000 год – 80%
2001 год – 90%
2002 год – 95%
2003 год – 95%
1 кв. 2004 г. – 96%.
В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В то же время не все бизнес-центры соответствуют возрастающим рыночным требованиям арендаторов. Как следствие, снижение заполняемости в отдельных бизнес-центрах. В 1 квартале средняя заполняемость бизнес-центров класса «С» составила 96%.
Уровень цен
1999 год - $100-180 за кв.м
2000 год - $120-200 за кв.м
2001 год - $120-240 за кв.м
2002 год – $120-260 за кв.м
2003 год – $120-300 за кв.м
1 кв. 2004 года - $120-320 за кв.м.
В 2003 году рост на офисные помещения класса «С» составил 0-15%. По прогнозам экспертов, в 2004 году рост арендных ставок составит 0-10% за счет развивающихся бизнес-центров, которые будут стремиться сохранить арендаторов путем модернизации зданий и улучшения качества предоставляемого сервиса.
Тенденции
· Увеличение предложения.
· Рост арендных ставок.
· Повышение уровня сервиса и управления.
· В целом, рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 1 квартале 2004 года находится в стадии роста. Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается рост, как спроса, так и предложения, уровень цен также растет. Исключение составляет сегмент рынка аренды офисной недвижимости в секторе спроса, в котором произошло небольшое уменьшение активности спроса (на 2%).
· На рынке коммерческой недвижимости наблюдается сокращение доли рынка офисной недвижимости:
- в секторе аренды на 15% (за период февраль 2003 –февраль 2004 года);
- в секторе купли-продажи на 1% за тот же период.
· По прогнозам экспертов, прирост уровня цен к началу 2005 года на офисную недвижимость Санкт-Петербурга составит:
- в секторе аренды – 13%;
- в секторе купли-продажи – 21%.
· В 2004 году ожидается рост объема предложения бизнес-центров всех классов. Особо следует отметить запланированное на конец 2004 года появление офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» сразу в 2-х объектах (прирост в этом сегменте составит около 17000 кв.м.).
· Общий объем ввода офисных центров прогнозируется на уровне 170000 кв.м., наибольшую долю в котором займет, как и в прошлом году, сегмент бизнес-центров класса «В» (60%). Прирост объемов ввода в 2004 году, по отношению к уровню 2003 года составит 41,6%. Общий объем предложения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга всех классов к концу 2004 года составит 870000 кв.м. прогнозируемый рост арендных ставок – 5-10% в течении года.
· В 1 квартале 2004 года продолжает наблюдаться тенденция укрупнения арендуемых офисных площадей в бизнес-центрах, уровень заполняемости продолжает оставаться на высоком уровне (класс «А» - 98%, класс «В» - 95-100%, класс «С» - 96%), в том числе и во вновь введенных бизнес-центрах.
· Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 1 квартале 2004 года составил:
- класс А - $450-600 за кв. м в год;
- класс В - $310-480 за кв.м в год;
- класс С - $120-320 за кв.м в год.
|
