Экономический кризис изменил расстановку сил на рынке аренды коммерческой недвижимости, отмечают эксперты компании «Миэль-Коммерческая недвижимость».
Сначала на смену безоговорочному "рынку арендодателя" пришел не менее безоговорочный "рынок арендатора". И только в последнее время наметились границы компромисса, на который стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы.
Так, до кризиса величина арендной ставки устанавливалась арендодателем, и, как правило, разговор о предоставлении скидок не возникал. В начале кризиса определить уровень арендной ставки, соответствующей рыночной ситуации, было практически невозможно. Арендаторы запрашивали скидки до 50% от предлагаемых арендных ставок. Теперь практика скидок сохраняется, однако их уровень в большинстве случаев уже не превышает 10-15%.
В течение кризиса договоры аренды все реже и реже заключались в иностранной валюте, и в настоящее время до 95% договоров на офисные помещения класса В и С и помещений формата street-retail заключается в рублях. Однако, если же все-таки одна из сторон заинтересована в заключении договора в долларах или евро, риски изменения курса валюты целесообразно нивелировать внесением в договор пункта о страховке валютных рисков.
Еще один спорный момент между арендодателем и арендатором - величина и метод индексации арендной ставки. До кризиса наиболее распространенным вариантом была ежегодная индексация на жестко зафиксированный процент. В последнее время все больше клиентов выбирают следующую схему - фиксация величины арендной платы на срок в 2-3 года, после истечения этого срока ее индексация либо на определенный процент, либо исходя из величины инфляции. Этот вариант защищает интересы, как арендодателей, так и арендаторов.
Год назад срок арендных каникул не превышал 2-3 месяца. Сейчас арендодатель готов предоставлять арендные каникулы на весь срок отделки помещения; в зависимости от сложности ремонта он может достигать 6 месяцев. Также собственник компенсирует время и затраты арендатора на ремонт.
Размер депозита до кризиса составлял 2-3 месяца, с началом кризиса арендаторы часто настаивали на его отсутствии. Сейчас постепенно распространяется понимание о необходимости и возможности 1-месячного депозита в качестве обеспечительного платежа.
И еще один, крайне важный пункт договора - длительность отношений. В настоящее время собственники заинтересованы в стабильном денежном потоке, поэтому предпочитают заключение длительных договоров аренды. До кризиса ситуация была совершенно иной - из-за постоянного роста арендных ставок, как правило, лишь арендаторы предпочитали заключать длительные договоры аренды.
"Год спустя после начала кризиса я бы не стал говорить о безоговорочном рынке арендатора. Скорее рынок стал более сложным и неодномерным. Кризисная ситуация и снижение спроса заставила собственников нежилых помещений пересмотреть арендную политику, и на сегодняшний день они используют более гибкий подход по отношению к арендаторам, - отметил директор компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов. - Но и арендаторы, объективно оценив ситуацию, поняв, какие объекты всегда будут в цене, а какие еще долгое время не будут пользоваться спросом, стали идти навстречу собственникам, что еще полгода назад трудно было представить".
